住宅ローンを滞納すると
住宅ローンの返済が滞り約6ヶ月放置すると・・・競売に
「期限の利益の喪失｣とは・「代位弁済」「求償権」の意味
金融機関によっても異なりますが、都市銀行や住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の場合約６ケ月の滞納で「期限の利益を喪失｣し、あなたに対しローン全額の一括返済を求めてきます。
この「期限の利益」とは期限が付されていることによってあなたが受ける利益のことで、例えば、あなたが金融機関から借入をした住宅ローンの場合その債務に返済の期限が付されていることになり、金融機関は抵当権（担保権）の実行（競売等）を猶予している状態になります。
あなたは債務弁済の期限が猶予されることによって長期にわたり借入金を返済できる利益を受けていることになります。
一方、金融機関はその利益を与えている見返りに利息を受け取ることができます。
これを期限の利益といいます。
簡単に言うと、約束の日に・約束の金額を・約束の期間支払えば一括返済の請求あるいは競売の申し立てはしないということです。
そして、上記の約束が守れなっかた場合のことを｢期限の利益の喪失｣といいます。（債権者（金融機関等）にもよりますが、3ヶ月～6ヶ月の住宅ローン返済滞納が目安です）
あなたが期限の利益を失い住宅ローン全額を一括返済できない場合、金融機関は保証会社（保証協会）に対してあなたに代わりローン残高全額を返済する旨請求を行います。
保証会社は請求に従い金融機関に対しあなたに代わりローン全額を支払います。この代わりに支払う行為を「代位弁済」といいます。
この「代位弁済」により保証会社は「求償権」を取得します。
「求償権」とは他人（あなた）の債務を弁済した者（保証会社）がその他人（あなた）に対して有する償還請求権のことをいいます。
簡単に言えば「本来、主たる債務者のあなたが支払うべき金額を立て替えたのでその金額を返してください。」と請求できる権利です。
あなたの債権者は金融機関から求償権を取得した保証会社に変わります。
代位弁済によって求償権を得た保証会社は、代金回収のためあなたに残債務の一括請求を行いますが、その返済が出来ない場合には裁判所へ競売を申し立てます。
※ご自宅を守る手段が無い場合には競売による売却ではなく、以下の｢任意売却｣という方法をお勧めいたします。
【保証会社に任意売却の申し込み】
任意売却を進めるには、保証会社に対して競売申し立て前に任意売却の申し出を行い価格等を調整する必要があります。（競売申し立て後でも任意売却は可能ですが、競売前のほうがスムーズに作業を進めることができます）
裁判所で行う競売より高く売れる可能性が高い任意売却を所有者であるあなたが申し込むことにより、一定の主導権を得て再出発のための時間と引越し費用等の捻出が可能になります。
勿論、任意売却の申し出及び価格調整等はあなたに代わり当相談室が代行いたします。
