不動産の査定をする場合は、以下の3つの査定方法が使われています。
•（１）取引事例比較法
•（２）収益還元法
•（３）原価法

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（１）取引事例比較法

売買対象不動産に条件が近い成約物件の情報を集め、その中から極力条件の近い物件を取引事例としその情報内容を参考にしながら、事情・時期・成約価格・状況等を比較・勘案の上評価判断するのがこの取引事例比較法です。

一般的な住宅の価格査定はこの取引事例比較法が用いられます。

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（２）収益還元法

一般的な住宅ではなく、賃貸を含め、事業用向けに考えられた物件の評価額を決めるのに適した方法です。

この計算法には注意点があり、該当物件のこれまでの運用実績とその信憑性が客観的な妥当性を持つのかという事を常に精査する必要があります。

この計算法は二つの方法を持ちます。

１．直接還元法

基本は1年間ですが、ある一定の期間の収益を還元利回りで割りそれを元に価格を求めるのが直接還元法です。

物件を長期にわたって保有する場合に適しており、還元利回りをどう選ぶのかが重要となります。

２．DCF法（Discount Cash-Flow）

売買対象物件を保有期間中に得られる利益と、保有期間終了後に売却して得られるであろう金額を、現在価格に割り戻して算出する方法です。

直接還元法と比べさらに予測の正確性を高めたものと言えますが特殊性が強くまたその中身も煩雑です。

この計算法は不動産の証券化に関する時に用いられます。

その際はDCF法と直接還元法を合わせて適用することにより精査・検証することが望ましいとされています。

 

（３）原価法

売買対象物件を、再度建築し直した場合に総額がいくらになるのかを計算します。
これを再調達原価と言います。

次に、新築で建てられてからの経過年数を調べこの年数から推測される価値の低下を差し引き今現在の価値を求めます。

これを減価修正と言います。

原価法の特徴は売買対象となっている物件が建物の場合、または建物と土地の両方の場合でも、再調達原価の算出と減価修正ができる場合には有効です。

売買対象が土地だけでも新規の造成地といった場合など、再調達原価を正しく算出できる時にはふさわしい計算法と言えます。

中古の住宅物件の例
価格＝総面積×単価÷耐用年数×残存年数（耐用年数−築年数）となります。

競売不動産などはこの計算方法が使われます。

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